Короткий ответ: если хотите квартиру под себя — с другой планировкой, розетками под свою мебель и своими материалами, — выгоднее всего квартира без отделки или с предчистовой. Чистовая от застройщика выгодна, когда нужно заехать быстро и вас устраивает то, что выбрал застройщик: иначе часть отделки придётся снимать, а это двойная оплата. Предчистовая (white box) — компромисс между ними, но только если стяжку и штукатурку сделали ровно. Ниже — что входит в каждый вариант и как не переплатить.
Что входит в каждый вариант
Единого стандарта нет: каждый застройщик понимает эти слова по-своему, поэтому точный состав смотрите в договоре долевого участия. Типичный набор такой:
| Вариант | Что обычно сделано | Что делать вам |
|---|---|---|
| Без отделки (черновая) | Стены и перекрытия, окна, входная дверь, стояки и ввод электричества до щитка. Стяжки и штукатурки может не быть. | Всё: перегородки, электрика и сантехника, штукатурка, стяжка, санузел, чистовая отделка. |
| Предчистовая, white box | Стяжка пола, штукатурка стен, часто перегородки и базовая разводка электрики и воды. | Доработка разводки под мебель, санузел, шпаклёвка, покраска или обои, полы, потолки, двери. |
| Чистовая, «с отделкой» | Обои или покраска, напольное покрытие, плитка в санузле, сантехника, двери, розетки. | Заехать — или переделать то, что не нравится. |
Без отделки: дольше, но всё под вас
Самый длинный путь: электрика, сантехника, штукатурка по маякам, стяжка, гидроизоляция санузла, сушка, чистовая. Зато ни одно решение не нужно ломать: перегородки ставятся там, где нужно вам, розетки — под вашу кухню, выводы воды — под ваш душ с трапом. Если планируете менять планировку, это лучший вариант: иначе пришлось бы сносить то, что сделал застройщик.
Так сдаются, например, ЖК Олимп, Шиханы, Событие, клубный дом на Нагуманова, Большая Медведица. Что делать после ключей — в статье с чего начать ремонт в новостройке.
Предчистовая и white box: экономия, если сделано ровно
Застройщик уже сделал самую грязную и долгую часть — стяжку и штукатурку. Черновой этап короче, и чистовые работы начинаются быстрее. Но есть два «но».
- Качество. Стяжку и штукатурку делали массово. Перепады пола, завалы стен, негерметичные стыки труб потом спрячутся под ламинатом и плиткой — и вылезут трещинами и скрипом. Поэтому предчистовую проверяем так же строго, как голый бетон: правилом по стяжке, уровнем по стенам, опрессовкой разводки.
- Разводка не под вашу мебель. Розетки и выводы воды застройщик ставит «по типовому проекту». Если кухня или гардероб у вас другие — электрику и сантехнику придётся дорабатывать, а значит, штробить готовую штукатурку.
Так сдаётся, например, ЖК Нова: стяжка, штукатурка и базовая разводка, но разводка электрики под вашу мебель в неё не входит.
Чистовая: быстро заехать, но не под себя
Можно заехать почти сразу, а стоимость отделки часто уже в цене квартиры или в ипотеке. Минус в том, что вы получаете выбор застройщика: материалы эконом-класса, розетки и свет по типовой схеме, иногда — санузел без нормальной гидроизоляции. Всё, что не устраивает, придётся снимать и делать заново, то есть платить за отделку дважды.
Если берёте квартиру с отделкой, проверьте при приёмке не только внешний вид: ровность пола под ламинатом, стыки плитки и затирку, работу вентиляции, уклоны в душе, герметичность подключений. Подробный чек-лист — в статье как принять квартиру в новостройке. С отделкой, например, идут квартиры в ЖК Прибрежный Лайф.
Что от застройщика обычно переделываем
Даже при хорошей предчистовой отделке часть работ застройщика мы советуем переделать сразу, пока не началась чистовая:
- Подоконники и откосы. Их ставят из недорогих материалов: со временем они желтеют и приходят в негодность. Менять их после ремонта — значит портить готовые стены, поэтому меняем вместе с черновыми работами.
- Стяжку под кварцвинил и ламинат. Под плитку она часто годится, под замковые покрытия — почти никогда: нужен наливной слой или новая стяжка. Как проверить — в статье какая стяжка пола лучше.
- Разводку — если розетки и выводы воды не совпадают с вашей мебелью (см. выше).
Что выбрать, если квартира ещё строится
- Хотите другую планировку — без отделки: сносить перегородки и чужую штукатурку дороже, чем ставить свои с нуля.
- Планировка устраивает, нужна своя кухня и свет — предчистовая: сэкономите на черновых работах, а разводку доработаете точечно.
- Нужно заехать быстро или квартира под сдачу — чистовая, но с внимательной приёмкой.
При любом варианте решения по электрике, сантехнике и мебели лучше принять до начала работ — например, в дизайн-проекте: схема электрики и план сантехники покажут, что можно оставить от застройщика, а что переделать.
Сколько стоит довести квартиру до готовности
Ремонт квартиры без отделки — полный цикл, работы от 8 000 ₽/м², материалы отдельно. С предчистовой объём меньше: часть черновых работ уже сделана, и смету считаем по тому, что реально осталось. Поэтому точную цифру даём только после замера и проверки того, что сделал застройщик. Ориентиры — на страницах ремонт квартиры в новостройке и сколько стоит ремонт квартиры, реальные объекты в новых ЖК с ценой и сроком — в статье с чего начать ремонт в новостройке.
