Опубликовано · Тимур Хасанов
Ремонт одной и той же площади во вторичке чаще обходится дороже, чем в новостройке без отделки, — если делать его честно, с заменой старой инженерии. Во вторичке добавляются демонтаж старой отделки, вывоз мусора, замена проводки и труб и сюрпризы, которые открываются только после вскрытия стен. В новостройке демонтажа нет, но всё приходится делать с нуля и учитывать усадку дома. Косметика во вторичке выйдет дешевле, но только пока старая проводка и трубы не напомнят о себе.
Что добавляется во вторичке
- Демонтаж старой отделки, иногда до бетона, и вывоз мусора — отдельные строки сметы, которых в новостройке нет.
- Замена инженерии. Алюминиевая проводка, старые стальные трубы, изношенный щиток — менять их приходится почти всегда. Подробнее — когда проводку менять обязательно.
- Кривые стены и полы. В старых домах перепады больше, значит, толще штукатурка и стяжка. В хрущёвках перепады стен доходят до 5 см.
- Скрытые сюрпризы. Под старой плиткой — гнилая стяжка, в стене — скрутки проводов, в санузле — отсутствие гидроизоляции. Их находят только после демонтажа.
- Соседи и режим работ. В обжитом доме шумные работы ограничены законом о тишине строже, чем в новостройке первые полтора года.
Что добавляется в новостройке
- Всё с нуля. Перегородки, разводка электрики и сантехники, штукатурка, стяжка — даже если квартира кажется «почти готовой». Сэкономить можно, если застройщик сделал предчистовую отделку — см. черновая, предчистовая или чистовая отделка.
- Усадка. Эластичные смеси, армирование и деформационные швы — небольшая доплата, зато потом не придётся заделывать трещины.
- Приёмка у застройщика. Дефекты нужно зафиксировать до ремонта — иначе исправлять их за свой счёт. См. приёмка квартиры в новостройке.
Сравнение
| Вторичка | Новостройка без отделки | |
|---|---|---|
| Демонтаж и вывоз мусора | почти всегда | нет |
| Инженерия | замена старой | монтаж с нуля |
| Стены и полы | перепады больше | обычно ровнее |
| Сюрпризы после вскрытия | часто | редко |
| Усадка | нет | учитывать 1–2 года |
| Жить во время ремонта | неудобно, но иногда приходится | обычно ещё не живут |
Сколько стоит
Тарифы у нас одинаковые: от 8 000 ₽/м² за работы. Но во вторичке смета почти всегда больше из-за демонтажа и замены инженерии. Для ориентира: квартиры 37–56 м² в новых ЖК Стерлитамака из нашего портфолио обошлись в 380 800–481 848 ₽ — таблица в статье с чего начать ремонт в новостройке. Больше реальных сумм по квартирам разной площади — в статье сколько стоит ремонт двушки и трёшки.
Если вы ещё выбираете квартиру
Бюджет ремонта во вторичке определяют не метры, а состояние. Перед покупкой посмотрите:
- проводка — медная или алюминиевая, есть ли заземление, какой щиток;
- трубы и стояки — материал, следы протечек у соседей снизу;
- полы — перепады, скрип, состояние основания;
- стены — трещины, отслоения, кривизна углов;
- санузел — был ли ремонт с гидроизоляцией.
Квартира «с хорошим ремонтом» не всегда экономит деньги: под свежими обоями может быть та же старая проводка — об этом в статье про флиппинг. Закладывайте во вторичке резерв на то, что откроется после демонтажа. Хотите понять бюджет до сделки — пригласите нас на замер: посмотрим квартиру и скажем, что придётся менять.
