Перепланировка — это любое изменение конфигурации квартиры, которое нужно вносить в технический паспорт: снос и перенос перегородок, новые проёмы, изменение площади комнат, совмещение санузла. По главе 4 Жилищного кодекса её согласуют с органом местного самоуправления до начала работ; решение принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов. Есть и вещи, которые не согласуют никогда: санузел над жилыми комнатами соседей, открытая кухня-гостиная с газовой плитой, перенос батарей на балкон.

Перепланировка и переустройство — в чём разница

  • Перепланировка — меняется конфигурация: переносятся стены и проёмы, объединяются или делятся комнаты.
  • Переустройство — меняется инженерия: перенос или замена сантехники, газового оборудования, электросетей с изменением техпаспорта.

В одном ремонте часто бывает и то и другое — например, совмещение ванной и туалета с переносом унитаза. Согласуют их вместе.

Что нельзя делать даже с согласованием

  • Санузел над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу. Расширить ванную за счёт комнаты или перенести туалет туда, где под ним чужая спальня, нельзя — это запрещает СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (п. 7.20).
  • Объединить кухню с газовой плитой и жилую комнату без двери или перегородки. С газом кухня должна быть отделена; кухня-гостиная возможна с электроплитой.
  • Вынести батареи центрального отопления на балкон или лоджию и подключать тёплый пол к общедомовому отоплению.
  • Сносить или ослаблять несущие конструкции без проекта и заключения о допустимости — стены, колонны, перекрытия.
  • Ухудшать условия соседей и дома: закрывать доступ к стоякам и общим коммуникациям, нарушать вентиляцию.

Что обычно согласовывают без проблем

  • снос и перенос ненесущих перегородок;
  • объединение ванной и туалета в пределах их прежней площади;
  • кухня-гостиная при электроплите;
  • новые проёмы в ненесущих стенах;
  • гардеробная или кладовая за счёт коридора.

Какие стены несущие, видно по техпаспорту и проектной документации дома. В хрущёвках часть внутренних стен несущие — трогать их можно только по проекту.

Схема: снос ненесущей перегородки под кухню-гостиную с электроплитой и четыре запрета при перепланировке
Схема: снос ненесущей перегородки и кухню-гостиную с электроплитой обычно согласовывают; четыре вещи нельзя делать даже с согласованием

Как согласовать перепланировку

  1. Проект перепланировки. Его готовит проектная организация: что сносим, что строим, как меняется инженерия.
  2. Документы. По ст. 26 ЖК РФ: заявление, документы на квартиру, проект, технический паспорт; если квартира в соцнайме — согласие проживающих членов семьи.
  3. Подача. В администрацию городского округа — лично, через МФЦ или через Госуслуги.
  4. Решение — не позднее 45 дней со дня подачи документов; документ о согласовании выдают в течение трёх рабочих дней после решения.
  5. Работы — строго по согласованному проекту.
  6. Акт приёмочной комиссии после завершения и внесение изменений в техпаспорт и ЕГРН.

Если квартира в ипотеке, перепланировку, скорее всего, придётся согласовать и с банком — посмотрите кредитный договор.

А если уже сделали без согласования

Самовольная перепланировка — административное нарушение (ст. 7.21 КоАП РФ): штраф, а главное — предписание вернуть всё как было. Узаконить её можно через согласование задним числом или суд, но только если она не нарушает запреты выше. Настоящие проблемы обычно начинаются при продаже: банк покупателя не даст ипотеку на квартиру, планировка которой не совпадает с техпаспортом.

Кухня-гостиная и совмещённый санузел: практические советы

  • Кухня-гостиная. Если плита газовая, подойдёт раздвижная перегородка или остеклённая дверь. С электрической можно сделать открытую планировку, но продумайте мощную вытяжку и зонирование светом.
  • Совмещённый санузел. Выигрыш в месте — под стиральную машину или душ вместо ванны. Гидроизоляцию делают по всему новому полу, а сантехнику располагают так, чтобы стоки шли с уклоном к стояку. Подробнее — в статье гидроизоляция ванной.
  • Гардероб и ниши. Их закладывают в планировку до работ: потом это место займёт мебель.

Как мы помогаем

Проект перепланировки для согласования делает проектная организация, а мы помогаем с остальным. В дизайн-проекте есть план демонтажа и монтажа стен: по нему видно, что получится, и на встрече скажем, требуют ли изменения согласования. После согласования делаем ремонт по проекту — от сноса перегородок до чистовой отделки. Подробнее о ремонте — ремонт квартир под ключ в Стерлитамаке.